7 perguntas e respostas sobre a reforma tributária no mercado imobiliário

Poucas vezes o mercado imobiliário viu mudança tão intensa, numa janela relativamente tão apertada, como a que acontecerá devido à reforma tributária. Proprietários, investidores, imobiliárias, na compra e venda e no aluguel, serão impactados nessas mudanças, que começaram já neste ano e que estarão totalmente vigentes até 2033.

Ajudar os diferentes interessados a transitar nesse cenário (que traz incertezas, mas também oportunidades para quem se organizar melhor) será um dos meus principais objetivos nesta seção de colunas no Portas, que começo hoje.

Uma coisa é certa: ficar informado vai ser fundamental neste período de adaptações e novidades. Conte comigo para ajudar nesse caminho.

Aqui estão as 7 perguntas que mais recebo sobre o tema (e, claro, as respostas). Se você tiver outras, por favor, escreva para [email protected].

1. A imobiliária não precisa se preocupar com mudanças agora (2026)?
Parcialmente não. 2026 será um período de testes e adaptação: declarações e regimes transitórios, muitas vezes com alíquotas simbólicas. Mas o que é preciso ter em mente desde agora é que haverá regras de obrigatoriedade de registro e adaptações em sistemas desde 2026, principalmente para quem ultrapassar os limites de imóveis/renda ou emitir documentos fiscais. Então é um bom ano para estudar a legislação e ir se preparando para o ano que vem e, se for o caso, já iniciar o planejamento necessário.

2. Sou dono de uma imobiliária, como saber se meus sistemas estão prontos?
Você deve:
- Atualizar sistemas para emissão de notas fiscais compatíveis com IBS/CBS.
- Treinar equipes para lidar com a nova apuração e gestão de documentação tributária.
- Participar de fases de adaptação e testes desde 2026 (ano-laboratório) e já começar a operar no modelo novo.
- Contratar consultoria tributária especializada para fazer seu planejamento próprio enquanto empresa, bem como para ajudar a preparar seus profissionais para melhor atender as demandas dos seus clientes, que certamente serão cada vez mais exigentes.

3. Com a chegada escalonada do IVA, o que muda na relação com a imobiliária?
O mais básico é que a imobiliária precisará emitir os documentos fiscais compatíveis com a nova tributação de consumo (IBS/CBS). Porém, novamente, aqui o impacto maior será para aqueles locadores e proprietários "profissionais", para quem será muito importante que a imobiliária adapte sistemas de gestão e controles de notas fiscais eletrônicas para os novos tributos sobre locação e/ou venda e também controles das notas fiscais eletrônicas dos fornecedores de custos relacionados a estas transações (tais como reformas e reparos).

Em resumo, desde já em 2026, a relação com a imobiliária tende a ficar mais técnica e ainda mais importante. O acompanhamento profissional e especializado de uma imobiliária para ajudar nas mudanças, nos controles e planejamento será essencial para conseguir navegar na nova realidade e prezar pelo melhor acompanhamento do maior patrimônio da vida das pessoas: seus imóveis.

4. A reforma tributária vai aumentar o preço dos imóveis novos?
A reforma introduz o IBS e a CBS – popularmente chamados de IVA (ainda que esse nome não exista na lei) – que incidem sobre consumo e também sobre operações imobiliárias em determinados casos.

Em algumas hipóteses, a venda de imóveis passa a estar sujeita a esses tributos. Pessoas jurídicas (com exceções) e pessoas físicas que tenham vendido mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior ou um imóvel construído pelo próprio vendedor passam a recolher esses tributos. A ideia da lei é tributar aquelas pessoas que exerçam atividade de venda e compra de imóveis com características de atividade profissional ou habitual.

Porém, existe a previsão de redutores de base de cálculo, como no caso dos chamados Redutores Sociais para compra de imóveis residenciais até os limites de valores estipulados pela lei, além do sistema de apropriação de créditos.

Impacto provável: em tese, a carga tributária incidente sobre a construção e a venda profissional de imóveis pode aumentar um pouco os custos, que eventualmente se refletem no preço final. No entanto, mecanismos como redutores na base de cálculo atuam para mitigar esse impacto.

Conclusão: não necessariamente haverá aumento de preços, mas há risco de aumento de custo embutido. Como a tributação não vai atingir todos os vendedores de imóveis e ainda existe a previsão dos redutores da tributação, o efeito de aumento de custo de transação em muitos casos pode não existir e, consequentemente, não haver razão para aumento de preços. Além disso, em casos de imóveis mais de baixa liquidez, mesmo que o vendedor esteja sujeito a uma tributação adicional que antes não existia, não necessariamente a dinâmica de oferta e demanda vai permitir ele agregar este custo adicional ao preço de venda. Ou seja, vamos precisar acompanhar para ver como o mercado se acomoda.

5. Qual o impacto da reforma no preço do aluguel?
A mesma lógica da venda se aplica para o aluguel: a ideia da lei é tributar aquelas pessoas que exercem atividade de locação de imóveis com características de atividade profissional ou habitual. Assim, com a reforma, a renda de aluguéis pode passar a ser tributada também por IBS e CBS, além do Imposto de Renda, caso o locador seja pessoa jurídica (observadas as exceções legais) ou, sendo pessoa física, tenha mais de três imóveis e tenha renda considerável (limite definido em lei). Além disso, se o locador for pessoa jurídica, ele poderá reduzir o imposto a ser pago com créditos vindos de outras operações da empresa dele.

Em resumo, não é possível ainda saber o impacto no preço do aluguel. Mas não parece provável um aumento generalizado e em larga escala em todas as praças, mas talvez em localidades mais líquidas e com concentração de locadores mais profissionais, isso possa ocorrer. Além disso, se o locador tiver menos de quatro imóveis, a reforma não mudará nada para ele.

6. A lei fala de limite anual e mensal para renda com aluguéis. Para ser contribuinte do novo sistema, o proprietário precisa atender aos dois?
Não. Os dois critérios funcionam em conjunto, mas cada um aciona a obrigação tributária de forma diferente: a) pelo critério anual, pessoa física que obtiver mais de R$ 240.000/ano com aluguéis e tem mais de 3 imóveis alugados, será contribuinte do IBS/CBS; e b) pelo critério mensal, mesmo se não bater o limite anual, se em um mês receber mais de R$ 24.000 com alugueis e tiver mais de 3 imóveis, será contribuinte naquele mês. Sim, são critérios distintos, mas cumulativos na prática. Se um deles for cumprido, você será obrigado a recolher IBS/CBS naquele período. Não é necessário cumprir os dois ao mesmo tempo, basta atender a qualquer um dos critérios aplicáveis.

7. Apartamento e garagem com matrículas separadas conta como quantos imóveis?
A lei não é tecnicamente precisa neste ponto, fala apenas em "imóveis alugados", sem definir este conceito (unidade habitacional, matrícula individualizada, etc.). Ou seja, cada bem com matrícula própria pode contar separadamente para fins do limite de 3 imóveis, mas me parece uma interpretação exagerada (existem muitos apartamentos com mais de 3 vagas e uma única locação poderia impactar nessa tributação sem caracterizar o objetivo da lei de tributar aquele locador "profissional"). Mas essa interpretação é bastante restritiva e pouco razoável, então espera-se ainda ser refinada na regulamentação a vir.